Comprar casa: aspectos básicos de la hipoteca

En España, la compra de vivienda es inherente a nuestro pensamiento. Nacemos, crecemos, encontramos un trabajo, estabilizamos nuestra vida y, cuando sabemos donde vamos a quedarnos, nos recorre la euforia por tener un suelo en el que vivir y que sea únicamente nuestro.

Por ese motivo, y aunque hemos hablado de los distintos tipos de préstamos… El hipotecario requiere datos mucho más amplios, dada la envergadura del producto, y cómo nos afecta, tanto si lo contratas sólo como acompañado.

Es más, cuando lo haces en conjunto, y como dice una amiga mía… Une más que el matrimonio y, en algunos casos, durante más años.

Condiciones más crudas

Durante muchos años, el propio Gobierno ha incitado la compra de la vivienda mediante deducciones fiscales. 

De hecho, lo cierto es que a diferencia de otros países en los que la crisis de las hipotecas subprime fue por la compra de los bonos basura, la nuestra ha sido totalmente interna. Siguió este proceso:

  • Ventajas fiscales = ahorro
  • Ahorro = Inversión comprando casa
  • Comprar casa = más pisos
  • Sube precio del suelo edificable, aumentan los préstamos por auge
  • A más préstamos, mayor tipo de interés

Más compras, más edificios… y se repiten una y otra vez los últimos tres puntos en círculo vicioso. Y de repente, la crisis en 2008 en USA, rescate bancos mundialmente, paralización de mercado internacional.

2010. Eliminan ayudas fiscales, no se conceden préstamos, se intentan rescatar los concedidos. Dejan de vender casas. Constructoras no pagan préstamos. Exceso de pisos. Caída de precios.

Estancamiento.

La diferencia está en que no han bajado los precios tanto como deberían, porque los que quieren vender un piso que compraron muy caro, quieren intentar recuperar lo invertido.

Y eso, lamentablemente… NO ES POSIBLE.

Ahora bien, ¿han cambiado mucho los préstamos de entonces a los de ahora?

Características del préstamo hipotecario

A parte del importe, y el plazo… Hay varios aspectos a tener en cuenta:

Comisión de estudio

El hecho de destinar recursos (tiempo, y capital humano) puede llevar un costo asociado por parte de la empresa. Este importe se ha fijado toda la vida con un porcentaje sobre el importe del préstamo vs. un importe fijo mínimo, eligiendo el mayor de los dos.

A este respecto, el kit de la cuestión era: por qué no lo veíamos, por qué no sabíamos siquiera que existía hasta que empezaron a aparecer reclamaciones y juicios, y anuncios de bufetes de abogados que te aseguran que harán que te devuelvan las comisiones abusivas.

Este importe siempre ha estado dentro del importe que te dan.

Es decir, si tu préstamo era originalmente de 100.000, y llevaba una comisión de 150, la financiación se hacía sobre 100.150EUR, y solucionado.

Comisión de apertura

Otra comisión oculta y acumulativa sobre el importe original. Esta por asumir un riesgo y apostar por ti.

Igual que la anterior, aparecía en forma de porcentaje con un importe mínimo fijo, eligiendo la mayor de las dos. Hay que tener en cuenta que estas comisiones eran en porcentaje por mil, así que generalmente siempre acaba siendo el importe fijo mínimo.

Tasación

Todos hemos leído la característica de: 

Se financiará el X% del menor de los dos: valor tasación vs. valor de mercado

¿Qué demonios es eso?

Valor catastral

El valor catastral es sobre el que Hacienda calcula los impuestos que:

  • Debes pagar por la compra
  • IBI de todos los años

Es el valor importante, y  tan simple de calcular como:

  • Solicitar al vendedor el número de catastro
  • Acceder al catastro [¡ojo! Este enlace es del catastro de Aragón… Contactad y os indico el de la Comunidad Autónoma :)]
  • Pegar ese dato

Si no lo tienes, no pasa nada, puedes estimarlo:

  • Accede al catastro
  • Pones la calle y el número donde se va a ubicar tu casa
  • Metros construidos (que no útiles, aquí sólo miran el terreno edificado, lo uses o no)

Valor de mercado

Valor resultante entre oferta y demanda. Puede que esté por debajo del valor catastral, lo que implicaría que es una pérdida para el que vende el inmueble (y que al que lo compra Hacienda le dirá: “¡¡Has pagado pocos impuestos por la compra!!”)

Así como puede tener un valor de mercado superior al valor catastral, es decir, el vendedor (o el propio mercado), está sobrevalorando el precio del inmueble. En este caso, Hacienda no te pedirá que pagues menos impuestos cuando lo compres…

Tasación y pago

Si estás buscando piso en una zona concreta, aunque aún no estés mirando para comprar, te aconsejo que compruebes siempre el valor catastral, porque es tomarlo como valor de referencia para poder tomar decisiones.

¿Por qué no lo usa el banco? Porque ahí lo único que mira es el valor del suelo y superficie construida. No mira el estado del edificio, de la vivienda, si han hecho reformas recientemente o parece sacado de la postguerra…

Y tampoco se fía del mercado. Vamos, fíjate los años que llevamos de crisis por cómo funciona el mercado…

Prefiere contratar a una persona externa, que analice el valor real del inmueble… Y entonces, el banco, para no ensuciarse las manos, sólo financie el menor de los dos, independientemente de lo que tú tengas que pagar en el acuerdo.

Esta comisión se paga mediante un recibo en cuenta, externo al préstamo. Desde hace unos meses, algunos bancos se han acogido a la supresión, pero no tienen obligatoriedad de hacerlo e incluso puede que endurezcan más otras condiciones del préstamo.

Gastos de notaría

Cuando firmamos un producto de estas cantidades, y para que quede constancia de lo que aparece en el registro de propiedad, las cláusulas del contrato y conformidad por ambas partes… siempre tiene que ser procesado a través de un notario, que actúa como lo haría un abogado.

Las entidades tienen conciertos con las pocas empresas que se dedican a este sector, y unas cuotas fijas. Por eso, no suelen permitir elegirlo al cliente, sino que lo hacen directamente ellos.

Igual que en el caso anterior, se carga como un recibo externo al préstamo, ya que es un servicio facilitado por terceros y que no influye en el importe de la compra. Y de la misma forma, algunos bancos han suprimido el coste (y por eso las empresas de abogados se ofrecen a ir a juicio para aquellos a los que sí que se las cargan por la ley que salió hace unos meses).

Comisión de cancelación: Parcial y Total

Hace años, y sobretodo debido a las ventajas fiscales de amortizar el préstamo hasta 9.040EUR anuales para deducirse los intereses y gastos, no existía comisión parcial, aunque sí total.

Ahora, raro es el préstamo que no tiene las dos. Ya que conceden pocos préstamos, que era el producto más rentable del banco… los que conceden, que duren. Y si no, que paguen esa pérdida de beneficio.

Esta comisión se aplica sobre la cantidad de deuda que se cancela. No hay importe mínimo, y siempre va en porcentaje (entre 0,5-3%)

Total

Liquidación del préstamo, se extingue el contrato, y el piso cambia de propiedad (antes era del banco, ahora es tuyo)

Te entregarán las escrituras de la propiedad y habrá que cambiar la titularidad en el Registro de la Propiedad

Parcial

El préstamo sigue existiendo. Este tipo de cancelaciones pueden ser de dos tipos:

  • Contra cuota – no se altera la duración del préstamo, pero como se reduce la deuda que tienes en él, baja la cuota.
  • Contra tiempo – sigues pagando todos los meses lo mismo, pero reduces los meses que faltan para que acabe.

¿Cuál es mejor? Si no tuviera que tener en cuenta la situación personal de cada uno, diría que ir contra el tiempo. Porque cuanto más tiempo, más intereses.

No obstante, si suben los tipos de interés puedes llegar a ahogarte con las cuotas si tienes un préstamo con tipo variable, porque se suele revisar anualmente… Así que:

Depende de cada caso.

Tipo de interés

El coste del dinero

Ahora, cada vez más se está escuchando el tipo de interés fijo frente al variable, ya que el préstamo hipotecario tiene una duración muy larga y se espera que suban los tipos de interés.

Después de todo, llevan más de año y medio diciéndolo y posponiéndolo porque intentan incentivar la economía abaratando la deuda para invertir.

Por este motivo, han aparecido tres tipos de hipotecas diferentes:

Tipo fijo

Vas a tener el mismo tipo de interés durante toda la vida del préstamo. Es decir, puedes calcular tu cuota de principio a fin, sin alteraciones.

Da seguridad, te permite prever lo que necesitas, y sabes desde el primer momento cuánto dinero vas a pagar en concepto de intereses.

[ARCHIVO DESCARGA – TIPO FIJO]

Tipo variable

El más famoso por excelencia. Aunque es fijo durante 6 o 12 meses, se revisa cada cierto tiempo, y tu cuota va a variar en función del EURIBOR + diferencial aplicado.

El diferencial puede variar por productos adicionales contratados. Si quieres un préstamo, usa el archivo para ver cómo cambiaría tu cuota dependiendo del diferencial, y compáralos con lo que te cuestan los productos que te ofrecen para reducirlo. ¿Necesitas ayuda? Contáctanos [ENLACE].


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Suele ser más económico que el anterior en un primer momento, pero ante subidas abruptas del tipo de interés, puede suponer un problema, más aún dependiendo si acabas de empezar tu hipoteca.

¿Por qué? Porque los intereses siempre se calculan sobre la deuda pendiente.

[ARCHIVO DESCARGA – VARIABLE]

Mixto

¿Cóm-o no? Nos gusta combinar.

Durante los primeros años de vida del préstamo, tenemos asignado un tipo de interés fijo. A partir del tiempo acordado, pasamos a variable.

En mi opinión personal, aunque dependería de cada contrato, es el más caro de las tres opciones, porque la parte fija siempre va a tener un tipo de interés más elevado, al no saber si va a estar estancado o va a subir.

En este caso, y para hacer cálculos, lo mejor es descargarse los dos archivos anteriores y juguetear con ellos

[VIDEO EXPLICATIVO CÓMO USARLOS]


Y hasta aquí… son las características básicas, y fundamentales, a conocer para poder contratar una hipoteca sabiendo lo que firmas.

¿Te han quedado dudas? No dudes en ponerla en los comentarios, así podremos contestarte directamente! 🙂

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